这应该是件大好事。之所以说“应该”，而不是“肯定”，是因为我根本从来没有认真关注这个法律的进展。虽然是个吃法律饭的律师，在该法律的条文公布后，也一样淡漠。因为我并没有什么财产，同时，根据《民法通则》等法律，已经得到了很好的保护。我不借钱给别人，不指望一夜暴富，既谨慎，还懂法，也不大可能受骗。所以真的不关心这个法律，也不认为这个法律对普遍人有什么特别的意义。
 

　　但是关注最近的报道，非常遗憾地发现，大多数中国人对《物权法》对房产权利的保护有一个极大的误区：
　

　　根据《宪法》的规定，中国个人是没有土地所有权的，在农村的土地归集体，如乡，或村所有，而城市的土地归国家所有。任何法律的制定都不能与《宪法》的相关规定冲突。于是其他法规规定了城市房地产的土地使用权最高期限如下：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。
 

　　这样，中国城镇的房地产权利分为房屋的所有权及土地在一定期限内的使用权。于是所有的房地产权利人都面临这样一个问题：房屋的土地使用权期限到期后怎么办？
 

　　现在的《物权法》规定了房地产的土地使用权期限到期后，自动续期。虽然对如何续期，是否要重新缴纳土地出让金没有明确规定，但很多很多的人，以为可以万事大吉了，没有后顾之忧了，《物权法》是房屋产权人的一颗定心丸。
 

　　遗憾的是，这里有一个明显的事实被忽视了，导致对房产权利人来说，本来只是安眠药的《物权法》，被误认为是定心丸。

　　１、房屋的建筑设计寿命低于土地使用权期间。

　　2005年北京媒体报道说：统计数据显示，我国房屋建筑寿命较短，北京尤其明显，平均下来还不到30年，仅为设计寿命(50年到70年)的一半。半官方的建设部住宅产业化促进中心副主任童悦仲说：“我国城市住宅寿命低于50年的情况相当普遍”，“使用年限短已成为我国住宅的突出问题”。为什么我没有查一下相关的法律规定对房屋设计寿命的规定呢？因为我没有房子，不必关注这个。对自己房产权利关注的人，我建议都去查一下相关的规定。

　　如果如该报道中提到的那样，是50到70年，那么在土地使用权期限到来之前，房屋恐怕早就开裂、渗水，成为危房，无法居住，那么还谈什么到期之后继续使用该块土地呢？这个时候的产权人重新买新房的代价未必比重新缴纳土地出让金，再建房的成本高。

　　２、中国的建筑寿命平均为30年。

　　原因有以下两个：

    （1）、以上谈的是建筑的设计寿命，其实大家都知道，设计寿命和实际寿命完全是两回事。在约1998年，武汉一个老建筑的业主收到远在英国的一家建筑设计所的信：这所建筑是这家设计所设计的，设计使用寿命是80年，已到期，提醒业主注意居住安全。那么中国现在普遍建造的商品房设计使用寿命是多少？中国的建筑设计所能像这家设计所这么负责？中国是个容易产生劣制商品的国家，甚至有豆腐渣工程。就是合格的设计，在施工过程中也可能有偷工减料的事情，前不久有报道说浙江某地，建筑商用竹子代替钢材造房子，这样房屋就达不到设计使用年限。典型的是北京的体育博物馆，作为博物馆，设计寿命应当达到150年，可是使用不到10年，就严重开裂，严重危胁人身安全，已停止使用。（可在网上搜索一下）。

　　中国的房地产市场有很多变态的情况。比如预售，除了香港地区，全世界只有中国大陆这样搞。这对房地产商是极为有利的，可以空手套白狼，以小搏大。于是普遍的情况是开发商拿一笔小钱，搞到地皮，把地皮抵押给银行，搞来一笔钱，再让建筑商来垫钱买建材，建房。建筑公司可能不愿意，可是开发商当然是很牛的，没有张屠户，吃不了混毛猪，因为有李屠户嘛，众多建筑商竞争的结果就是垫资建房成为“行业规矩”。再收取买房人的预付款。多牛啊。开发商普遍就是这样蚂蚁戏大象--------大玩家。

    垫资的结果就是，建筑商普遍采用尽可能便宜的建材来造房子。这是符合建筑商利益最大化的做法。反正房子这东西，就是材料再差，可能要过10多年甚至更长时间才能水落石出。等问题出来了，业主大哭的时候，房产商和建筑商说不定公司早就关掉了，人跑到南极去了。这也是我5年内肯定不买房，终生也争取不买房的原因之一。

    相关的报道太多了，比如最近有《东方早报》的报道，说上海工商局在315前一天公布了对闵行、宝山两区未交付的11个楼盘商品房使用的房盗门和1家建材超市经销的8种防盗门的质量监测结果，不合格率高达89.5%。

    北京的秦兵律师的著作中提到他经办的一个房产质量问题案件，业主买的房子开裂，晚上他住在这户人家家里，半夜夜深人静的时候，居然听到钢筋断裂的声音。这对业主来讲，恐怕比半夜听到鬼哭更可怕吧？

    （2）中国经济快速发展，因建设发展的需要，大量拆除老建筑。

     这一点对业主影响不大，因为拆迁越来越规范，成本越来越大，产权人的保障越来越到位。
 

    3、几十年后，地价将大幅上涨，土地使用权续约的成本将大增。

    本次的《物权法》未明确规定土地使用权期限届满后如何操作的问题。而《城市房地产管理法》第二十一条的规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”

    个人认为，即使到时候房子没有成为危房，可以继续居住，估计还是要交土地出让金的。

    这里探讨一个问题，就是房价涨了，到底是什么东西涨了？归根结蒂，是土地的价值在涨，因为同样地段的土地不可再生。比如联合国建立的时候，经费紧张，洛克菲勒慷慨地买了一块地免费送给联合国建房，但是他已经把这块地附近所有的地都买了下来。因有了联合国总部的建筑，对周围土地的需要就大大增加，但这些土地是有限的，于是升值了，洛克菲勒做了好事还赚了大钱就是这个道理。而中国大陆商品房的土地所有权永远属于国家，那么土地价值上涨了，是国有资产增值了，与买房人根本就是风马牛不相及的。就好比出租的房子涨价了，租房人并不得利，得利的是出租方一样。建筑成本，每平方米，应该在1000元左右。所以届时，土地出让金是相当惊人的。经常有人说日本、香港地区、某某地区，房价几十年来涨幅是如何如何惊人，其实意思是土地价格涨得惊人，建筑成本能有多大涨幅？那么数十年后的土地出让金又是现在的多少倍呢？
 

    4、土地使用权续约的操作难度极大。

    如果根据前面提到的《城市房地产管理法》第21条的规定来操作的话，要提前一年申请。那如果忘了怎么办？这种事发生的概率很大，因为到时候居住的人，往往是通过遗产继承的方式取得房产的，怎么可能准确记住这种事情？同时中国绝大多数的房子是公寓楼房，多个业主共用一块土地。到时候如果继续使用该土地，就要所有的人共同协商缴费，如果100个人中，有一个人不同意出钱，怎么办？其他人是帮他交，还是一同不交？记住孙中山的名言：中国人是一盘散沙。中国人啊，两个儿子就如何轮流赡养父母都很难达成一致，我不大相信这种复杂的问题能快速，和谐达成共赢的协议，并能很好地得到执行。如果有人不交，却仍然可以居住，那其他人愿不愿意交这个钱？

    如果到时候房屋成了危房，无法安全居住，极有可能要重新建房，那问题就更大了，除了独体别墅以外的高楼商品房，几十个甚至上百个产权人能达成统一的意见，来聘请专门的房产商或建筑商（到时候，中国的房产商应该如时寒冰说的那样，早就被取消）来建房？

    我知道我这个文章让很多人看了以后很烦，甚至是痛苦。要不然为什么列宁说“必须有勇气正视无情的真理”呢？说明这样做是很难的。不过还好，房子最长期限是70年，时间还早着呢。并且到时候，可能会有聪明人想出很好的办法，妥善解决这个问题。我之所以写这个东西，其实只是想提醒一些盲目买房的人：房子这种产权并非那么完善，要理性对待。