最近看到谢国忠文章中这样一段话：“1989年夏天，我在东京工作，当时那里正经历着大规模的房地产泡沫。我去拜访一个朋友，他住着一座非常小的独栋房子，与旁边的房子挨得很紧，大约有120平方米。朋友告诉我，房子价值600万美元，而他家的年收入是12万美元，当时美国和日本的国债收益率都超过6％；也就是说，不动产的价格相当于家庭年收入的50倍，而房屋价值的利息收入是他们家庭年收入的3倍。我提醒他们可以卖掉房子，用收益购买美国国债，这可以让他们在美国过上国王般的生活，然后等房地产价格下跌后再搬回来。但我的朋友轻描淡写地回答我，‘我们日本人不这么做’”

    来简单算一下这个日本人如果当初卖掉房子，会增加多少现金。1989年到2006年，17年时间，买入美国国债，年收益率6%，按单利算，则卖出房子后，17年时间本利和为600*（1+6%*17）=1212万美元（如果是复利计算则是600*1.06的17次房，就是1615万美元），而在此期间，日本房地产价格下跌70%，该房子价格下跌到180万美元。因为卖了房子，要租房住。由于当时日本房产泡沫已相当严重，假定年房租相当于房价的5%，则17年付出房租600*17*5=510万美元，就是说，如果卖出房子租房住，这个日本人17年后再买回相同的房子，多出了1212-510=702万美元，相当于该日本人一家年收入12万美元的58.5倍。就是说，因为这个日本人不愿意实事求是地面对现实，没有做出明智的决策，错失了一个多挣全家年收入58倍的钱的机会。这家日本人累死累活58年，也不过挣这么点钱。也正因为日本整个国家很少有人这样实事求是，才让这个国家积累了巨大的房产泡沫，直接导致了日本经济十年的停顿。当然，作为一个中国人，怎么能不因此没事偷着乐呢？

    租房比买房合算从经济角度考虑是毫无疑问的，今天主要解释一下不少人对租房的一些误解：

    1、房东会把租房人赶走。
    世上本无事，庸人自扰之。不少人就是这样喜欢自己吓自己，自己从心理上折磨自己。租房关系是建立在租房合同之上的，一般房东和租房人提前解除合同，都有违约责任，如果租房人在只有自己提前退租有违约责任，而房东提前退租无违约责任的合同上签字了，那只能怪自己没长眼睛，或眼睛没有用在地方，难道不是吗？对于承租人来说，有钱难道租不到房子？房东要退租，你退吧，把违约金交出来。而且根据法律规定，提前解除租房合同，应给对方一定的时间准备，有充分的时间找新房子。
    另外，难道房东不怕承租人合同到期后走人？当然怕的。作为出租人，最怕就是房子空置，损失租金收入。我目前租的房子，一个月1800元，约80多平方米，三室一厅，在上海南站，是和别人合租的，我的博客中就有一张房子内部情况的照片。感觉还是比较便宜的，之所以房东愿意租，就是因为当时空置了三个月以上，损失租金6000元。

    2、租房搬家不方便。
    想起一个卡耐基的一本书中提到的一个故事：有个作家长期住在一家旅馆里，旅馆里点的是煤气灯，发出较大的声音，让他很烦。后来有一次与他的朋友们一起去野营，点起火，心里非常高兴，突然他发现这个火里木头燃烧发出的声音与煤气灯发生的声音非常相似。同样的声音，就因为在不同的情况下，心情大不相同。从此之后，这个作家不再因一些无关紧要的事自己烦自己。搬家真的很麻烦吗？比建金字塔还要麻烦？我看搬家公司一天之内就可以搞定。一天内就可以办好的事情，有这么麻烦吗？还是仅仅是主观上觉得烦？如果人的精力和心思老是集中于这些小事上，我看相当于一生差不多少活了十年。有没有在各种版本中的毛泽东传中提到毛泽东在北京和上海的时候，曾经因为搬家而烦恼。如果红军因为要东走西走而烦恼，能取得长征的胜利？同时，为什么一些买了新房的人搬家就兴高采烈，说这是乔迁之喜，而同样是搬家，搬到租的房子里就要痛不欲生呢？
    说到底，以为租房搬家而烦，还是自己从心理上折磨自己。想想以上那个日本人的例子，假如17年中搬17次家，够烦的吧？可是因为搬17次家，相当于多挣了全家辛苦工作58年才能挣到的钱。那些搬家公司的人搬一次家才挣多少钱？省省吧。

    3、有自己的房子才有安全感，租的房子没有安全感。
    在相同情况下，当然是这样的。可是目前房价高得离谱，要想有自己的房子，尝尝安全的感觉，就要付出大量现金，并背负二三十年的长期巨额贷款。租房其实只要三个月付一次房租，象我因为是合租的，三个月交1050元就万事大吉了，而如果是买房，每月的按揭付款，很少有低于按揭还款的。一想到今后二十年左右，每月要还二千，甚至五千之巨的贷款，一旦有失业，生病，孩子上学，旅游等事情发生，现金流就要有压力，这种生活难道安全吗？半夜醒来，想起这些事情，难道睡得着？我根本不相信。因为知道有个数据，就是有房贷的人，98%的人有心理压力。
    人又不是兔子，如果不能住在窝里，就有可能被狼吃掉，我就搞不懂为什么住在租的房子里就没有安全感。其实我看恰恰相反，房租付出是很少的，因为没有买房，手头多多少少有个十万八万的现金等价物，这才有心理安全。而买了房，有贷款，房子其实是抵押给了银行，中国的房子平均寿命只有30年，居然有人认为这样是安全的，唉，实在不能理解。
    有些年轻女性重点认为嫁人如果嫁个有房的男人最安全。因为不是个女的，所以想法总和她们有所不同。不过根据新的婚姻法，婚前财产永远是个人财产，嫁个有房产证的男人，一旦男的喜新厌旧，或干脆抛弃女方，离婚后，该房产只属于男方一人，女的就要被扫地出门，不走的话，男方向法院申请强制执行，女方要被法警赶出去，到时候人财两空，又是人老色衰，唉，不可想象。就比如长城，为什么到清朝时，不再大修长城？因为康熙认为，你实力不行，军队没有战斗力，修了长城也要亡国，少数民族照样侵犯，如果国力强盛，就是没有长城，借敌国十个胆子也不必。嫁人嘛，嫁个可靠的人，才是最关键的。因为仍是单身，所以这里说两句吃不着葡萄说其酸的话。不过，如果以后有了女友，其提出必须有房才嫁，我肯定拂袖而去。

    4、女友无房不嫁。
    这是不少男子被迫买房的原因，大多不可避免地要大大地剥削父母一番。唉，真是有趣。
    不错，不少女的在这个问题上是没有道理可讲的。这里，我提出一个可能可行的办法，供面临这个问题的男子参考：
    先考虑这个问题，为什么前两年中国有个搞什么什么功的人，有大量的人相信这个，还有不少人练这个功人还死了。其实他宣扬的东西是非常荒唐的，比如说什么地球要爆炸什么的。为什么有这么多人相信，其中还包括一些博士、硕士学位的人？我想是这样的，就是德国的那个发动二战的战争狂人说的那样：谎言说一千遍也能成为真理。一种说法说得多了，不由得你不相信。
    当年，孙中山被迫把总统的位置让给袁世凯。袁世凯这个人，出卖光绪皇帝，迫害革命人，孙中山应该是对他非常了解的。可是孙中山到北京后，袁把总统府让给孙中山和宋庆龄住，对他非常尊敬，几次与孙中山促膝长谈，谈话中经常大叫“孙中山万岁”，表示要建设民国等。于是孙中山不知不觉就改变了对袁的看法，表示从此不再从政，要为袁筹款建2万公里的铁路，希望袁练兵100万。黄兴到北京后，袁对他也是同样的尊敬。后来孙中山和黄兴都对革命党人说：以后不要对袁世凯抱敌对态度。直到宋教仁被袁刺杀，孙中山才如梦方醒。
    在大跃进的时代，不少人放卫星，说粮食亩产达到了万斤，居然连毛泽东也相信了。为什么呢？因为钱学森说，粮食产量这么高，吸收的太阳能不到十分之一。

    看看，即使是谎言，因为说得多了，表面工作做得好，居然连伟人都会一时间上当，更何况是真理呢？
 
    难道买房合算还是租房合算，从经济上算不清楚吗？还是根本没有去算？是女友不够理性，还是你耐心不足？触龙如果没有耐心，能说通赵太后吗？田丰就因为没有耐心，对袁绍咆哮，不仅没有让袁听取忠言，还把田丰关到监狱里。多点耐心，多做点思想工作行不行？难道这比努力工作，多挣10年的工资去弥补买房后房价下跌导致的损失还痛苦吗？有没有把谢国忠的这个故事找出来让女友看看，有没有自己先了解一下香港地区和日本，包括大陆北海、海口、惠州的房产泡沫形成、破灭的历史？自己有没有搞清楚现在自己居住的城市的房价到底是合理的还是有泡沫的？亨利福特说：思考是世界上最艰苦的工作，很少有人愿意从事这项工作。为什么不深入思考一下房价是高还是低这个问题呢？

    有时候坚持就是胜利。如果女友果真是无房不嫁，并且真的打算离开你，那你考虑一下，在你女友心里，是不是意味着房子比你的其他任何东西都要重要？是不是就是她对你的感情不如对一套房子的感情？搞清楚这个问题后，再想想是不是一定要买房。如还是要买，考虑一下，你要不要父母资助首付款，父母一生当中一共挣了多少钱？20年前，他们有过月薪5000的工作吗？父母重要还是女友重要，值得剥削父母的大部分积蓄去买必定亏损的房子吗？最后，要注意，男人30一枝花，女人30豆腐渣啊（虽然这句话很难听，不过部分是事实，同时我是为了说明一个问题，而并不是想讽刺别人），你的女友离开你，是有代价的。

    如果实在是有钱，那就买吧，想起陈毅在渡江战役下达作战命令时说的：“各指挥员，各战斗员，我命令你们奋勇前进。”你们不买房，中国空置的1亿2000多万平米的房子卖给谁去？开发商哪有钱去嫖高级妓女，哪有钱买上千万元的高级车？

    5、房东会刁难租房人。
    现实生活中，一些租房人低三下四，租房合同看都不看，签下对自己极不利的《北京条约》、《上海条约》，忍气吞声。这里，建议可以参考我去年三月租房后写的心得《一个律师的租房心得》。另外，租房人手里有天然的武器：目前大多出租人是根本不交税的，或者在租房合同中约定税收由承租人承担。而根据所有的《营业税暂行条例》、《个人所得税法》、《房产税暂行条例》等法规，所有税收都是取得租金收入的出租人承担的。法律的强制义务不因合同的约定而转换，就好比有人犯了罪，不能因为和张三签了合同，就由张三去服有期徒刑一样。可以向税务局举报，或以此为要胁，让房东老实点。或去起诉一下，既学点法律知识，也给房东上一课。我到上海快三年了，租过三个不同的房子，租金分别是380、250、350元/月，房东都不是那种刁钻刻薄的人。想占我便宜如果能得逞的话，那我就把律师证撕了，并把“黄”字倒着写。建议大家学学一些基本的法律常识。在我看来，经济和法律知识是非常有用的，前者能带来收益，后者能保护自己。

    反正我现在租房住，真的挺好的。租金支出很少，不必向银行还贷，因为没有买房，手头有钱买了股票和基金，碰上牛市，这一两年来一直在赚钱，上星期就涨了一万多(要不是卖了一半,可以赚更多)，唉，这样不劳而获，挺无聊的，而且还不知涨到什么时候是头。

    本文提到的我的各个文章，均可在我的博客中查到，或在网上搜索我的名字后查到。

    一直有些人问我，房价既然肯定要跌，那什么时候跌，跌多少，跌多久。相关的文章在酝酿之中，我可以500字写一篇，但没有详实的理由。我又不是草包经济学家，所以这不是我的做法。不过可以提前讲一下我的观点：中国普遍房价应当下跌50%，下跌开始时间因为国家太大，各地有所区别，如上海早就开始跌了，而有些地方涨得正欢，便基本就在今年开始下跌，下跌时间要持续五年，或者更长。